Erwerb von Eigentum
Die nachfolgenden Gliederungspunkte erläutern, was beim Kauf von Grundstücken bzw. beim Erwerb von Bestandsimmobilien zu beachten ist. Es werden Hinweise zur Grundstückssuche, zum Grundstück- oder Immobilienkauf, zum Kaufvertrag, Energieverbrauch einer Immobilie, aber auch zu Pflichten von Bauherren und Grundstücksbesitzern gegeben. Bei dem Erwerb von Eigentum ist besonders auf die Standortauswahl, aber auch die Bebauungsmöglichkeiten zu achten. Beim Erwerb von Bestandsimmobilien ist zu beachten, dass der Verkäufer zur Aushändigung eines Energieausweises für den Nachweis der energetischen Qualität des Gebäudes verpflichtet ist.
Inhaltsverzeichnis:
Grundstückskauf und Neubau
Die Wege zum Grundstückskauf sind vielfältig. Einerseits besteht die Möglichkeit zum Erwerb aus Privatbesitz, den Kauf über Kommunen, Firmen, aber auch über Makler, Banken, Bauträger (Fertighausanbieter) oder Zwangsversteigerungen. Hierbei sind die Spielräume für die Standortwahl bei Bauträgern oder Zwangsversteigerungen eher begrenzt, da zumindest bei den Bauträgern nur eine eher geringe Auswahl an Grundstücken im „Wunschraum“ zur Verfügung steht. Um nicht den Überblick zu verlieren, wurden hilfreiche Checklisten erstellt, welche im Teil V dieser Bauherrenmappe zu finden sind. Ein wichtiger Aspekt beim Grundstückskauf ist auch die Frage der Medienanschlüsse (Wasser-, Abwasserleitungen, Gas, Strom). Hier wird in der Regel zwischen voll-, teilerschlossen oder nicht erschlossen unterschieden. Bei vollerschlossenen Grundstücken liegen bereits alle Versorgungsleitungen bis an die Grundstücksgrenze an. Teilerschlossen bedeutet, dass die erforderlichen Medien noch nicht bis zur Grundstücksgrenze reichen und entsprechende Maßnahmen noch erforderlich sind.
Vor der Grundstückssuche sollte die Frage nach dem Standort geklärt sein. Im städtischen Raum bzw. im Umland von Großstädten ist Bauland knapp und die Grundstückspreise liegen eher hoch. In weniger zentralen Lagen oder auf dem Land sind Grundstücke häufig preiswerter, wobei im Gegenzug die Ersparnisse schnell durch längere Fahrstrecken zur Arbeit etc. aufgebraucht werden können.
Aus diesem Grund sollte vor der Grundstückssuche die Lage genau überlegt und erste Rechnungen über zu erwartende Kosten angestellt werden. Auch die Infrastruktur ist zu betrachten. Neben den benannten Punkten sollte auch die Grundstückgröße eine Rolle spielen. Diese ist neben den individuellen Bedürfnissen auch vom geplanten Haustyp abhängig. Die nebenstehende Übersicht gibt eine Orientierungshilfe zu den erforderlichen Grundstücksflächen.
Die wichtigsten zu beachtenden Aspekte wurden in Form einer Checkliste im Teil 9. Hilfen, Werkzeuge und Checklisten zusammengefasst und sollten im Rahmen der Standortsuche individuell beantwortet werden.
| Gebäude | Grundstücksfläche |
| Einfamilienhaus, freistehend (ca. 100 m² Wohnfläche) | ≥ 400 m² |
| Doppelhaus | ≥ 280 m² |
| Reihenhaus | ≥ 150 m² |
Die Art der Nutzung einzelner Flächen nach den Bedürfnissen der Gemeinde wird für das gesamte Gemeindegebiet in einem Flächennutzungsplan festgelegt. Aus diesem Flächennutzungsplan wird der Bebauungsplan entwickelt und durch die Gemeinden als Satzung erlassen. Entsprechende Informationen sind bei den örtlichen Gemeinden und den Bauämtern erhältlich.
Es muss darauf geachtet werden, dass nur Grundstücke mit Baurecht und Erschließung bebaubar sind. Davon zu unterscheiden sind Grundstücke mit Aussicht auf künftiges Baurecht (Bauerwartungsland). Für diese werden oft schon ähnlich hohe Preise wie für Baugrundstücke verlangt, ohne Sicherheit, dass eine Bebauung je genehmigt wird. Weitere Anforderungen an Grundstücke und Bebauungen
werden im Energieeinsparrecht des Bundes sowie dem Bauordnungsrecht der Länder geregelt.
Hierzu zählen z.B.:
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In den Landesbauordnungen ist das baubehördliche Verfahren vor Errichtung oder Änderung eines Bauvorhabens geregelt. Hierin werden auch die Pflichten des Bauherren konkret festgelegt. Vor einem Grundstückskauf sind daher alle die Bebaubarkeit betreffenden Belange zu klären.
Hierzu zählen u.a.:
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Erkenntnisse über die praktische Bebaubarkeit des Grundstückes liefert ein Baugrundgutachten, welches von spezialisierten Ingenieurbüros
erstellt wird. Diese Untersuchung ist für den Bauherren freiwillig, liefert aber wichtige Grundlagen für die spätere Gebäudeplanung.
Empfehlenswert ist es, bei der Besichtigung des Grundstückes zu erfragen, ob eine solche Voruntersuchung bereits existiert.
Diese Erkenntnisse liefert ein Baugrundgutachten:
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Kauf von Bestandsgebäuden
Der Kauf eines Bestandsgebäudes ist weitaus schwieriger als der eines unbebauten Grundstückes. Bei der Übernahme einer bestehenden Immobilie muss auf viele Details geachtet werden.
Vor der Kaufentscheidung sollte Kenntnis erlangt werden über:
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Wichtig ist neben der baulichen Substanz auch einen Blick auf die voraussichtlich anfallenden Energiekosten zu werfen. Allgemeine Informationen zu dem Gebäude, wie dem Wärmeschutz, den Energieverbrauchs- bzw. Bedarfswerten, aber auch den erforderlichen Sanierungsmaßnahmen können dem Energieausweis entnommen werden. Für eine überschlägige Abschätzung der Heizkosten, können die darin angegebenen Endenergiebedarfs- oder Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser mit dem Arbeitspreis des Energieträgers (ct/kWh) multipliziert werden. Liegt kein Energieausweis vor, muss dieser auf Verlangen des Käufers im Auftrag des Verkäufers unverzüglich erstellt werden.
Eine „kostengünstige“ Immobilie kann schnell zur Kostenfalle werden, wenn die Aufwendungen für die Sanierung unter Umständen schnell die Ausgaben für einen Neubau übersteigen. Daher empfiehlt es sich hier, Unterstützung von einem Fachmann (z.B. Architekt, Energieberater) einzuholen. Dieser kann durch eine ausführliche Objektbegehung die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Maßnahmen
erklären. Durch seine energetische Bewertung des Objektes werden zudem Aussagen zur Wirtschaftlichkeit verschiedener Sanierungsvarianten und zu den ungefähren Baukosten getroffen. Eine weitere detaillierte Planung hilft langfristig, hohen Energiekosten und Bauschäden vorzubeugen. Die nachfolgende Darstellung zeigt, worauf beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu achten ist. Die individuellen Bedürfnisse sind jedoch käuferabhängig.
Kaufvertrag
Ein rechtskräftiger Eigentumswechsel kann nur durch einen beidseitig unterschriebenen und notariell beglaubigten Kaufvertrag erfolgen. In diesem Kaufvertrag sind klare Regelungen zu den Vertragsparteien, dem Vertragsobjekt, zum Grundbuchstand (Grundbesitzer, Grundschulden, Pfandrechte Dritter, Dienstbarkeiten), Objektübergabe, Kaufpreis, Fälligkeit der Zahlungen, Kontodaten des Zahlungsempfängers etc. fixiert. Weiterhin sind die Immobilie, deren Lage und die Ausstattung genau aufgeführt und durch Baubeschreibungen und Pläne zu belegen.
Als wichtiger Punkt im Kaufvertrag ist möglichst eine Klausel zur Gewährleistung hinsichtlich „unsichtbarer Mängel“ aufzunehmen. Der Grund ist, dass z.B. Schwämme, sanierungsbedürftige Bauteile oder der Einbau asbesthaltiger Baustoffe erst später bekannt werden könnten und somit den Wert einer Immobilie erheblich mindern. Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, gibt es kein Rücktrittsrecht
mehr. Daher ist es wichtig, Festlegungen im Kaufvertrag aufzunehmen, unter welchen Umständen der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Der Notar hat die Pflicht, alle Vertragspartner über die möglichen Risiken, die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag stehen, zu belehren. Ungeachtet dessen ist zu empfehlen, den Vertrag durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen.
TIPP
Es ist zu empfehlen, dass im Kaufvertrag bestätigt wird, dass das Grundstück frei von rückständigen öffentlich-rechtlichen Lasten und Abgaben ist.
Sind sich Käufer und Verkäufer einig und wurde der Kaufvertrag beiderseitig vor dem Notar unterschrieben, ist seitens des Notars zur Absicherung der Eigentumsübertragung eine Auflassungsvormerkung an erster Rangstelle in das Grundbuch zu beantragen (Sicherung der Ansprüche während der formellen Eigentumsübertragung). Erst nach dieser Eintragung ist der Kaufpreis zu zahlen, denn der Käufer ist erst Eigentümer des Grundstückes, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
Die Notarkosten für die Kaufabwicklung und Grundbucheintragung sind abhängig vom Kaufpreis und betragen ca. 0,8 - 1,5 % des Kaufpreises. Die eigentliche Eintragung in das Grundbuch kostet ca. 1,5 % des Kaufpreises und wird von der Landesjustizkasse in Rechnung gestellt. Erst wenn alle Rechnungen beglichen sind, wird der Grundbuchauszug ausgereicht.
Pflichten und Versicherungen für Bauherren und Grundstückseigentümer
Die Ausgestaltung des Versicherungsschutzes ist den individuellen Bedürfnissen anzupassen. Es empfiehlt sich, hier einen unabhängigen Versicherungsmakler zu kontaktieren.
| Versicherungen |
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Bauwesenversicherung:
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Bauherrenhaftpflichtversicherung:
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Feuerrohbauversicherung:
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Bauhelferversicherung:
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Baufertigstellungsversicherung:
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| Sicherungspflichten |
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| Versicherungen |
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Anlageversicherung (insbesondere Photovoltaikanlagen):
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Berufsunfähigkeitsversicherung:
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Elementarschadenversicherung:
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Hausratversicherung:
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Restschuldversicherung, Risiko-Lebensversicherung, Versicherung gegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit:
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Wohngebäudeversicherung:
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| Übliche Hausbesitzerpflichten |
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